北京、上海、廣州、深圳等一線城市相繼出臺政策,對商業(yè)、辦公類項目進行嚴格調控,核心要求之一是明確此類項目開發(fā)、銷售及使用過程中,不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽_@一系列動作旨在規(guī)范市場秩序,防范相關風險,并對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)提出了新的合規(guī)要求。
以上海為例,相關政策明確要求商業(yè)辦公項目應當嚴格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售和使用,未經(jīng)批準,不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽τ诜康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構及從業(yè)人員,規(guī)定不得為不符合條件的項目提供居間代理服務,不得發(fā)布相關虛假信息或誤導性宣傳。這標志著對“商改住”這一長期存在的市場灰色地帶的監(jiān)管正趨于系統(tǒng)化和常態(tài)化。
政策出臺的背景與動因
- 規(guī)范市場秩序:“商改住”行為往往規(guī)避了住宅在用地性質、配套設施(如學校、燃氣)、消防安全、日照標準等方面的嚴格規(guī)劃要求,存在一定的安全隱患和社會管理問題。
- 落實城市規(guī)劃:商業(yè)辦公用地與居住用地在功能布局、人口密度、交通承載等方面規(guī)劃初衷不同,擅自改變用途會擾亂城市功能布局,影響長期發(fā)展。
- 防范金融風險:此類項目常以“公寓”、“l(fā)oft”等名義銷售,模糊產(chǎn)權性質,可能引發(fā)產(chǎn)權糾紛,并可能成為信貸資金違規(guī)流入的渠道。
- 引導資源合理配置:遏制通過“商改住”變相開發(fā)住宅的行為,有助于促進商業(yè)辦公地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,防止資源錯配。
對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的直接影響
- 業(yè)務范圍受限:房地產(chǎn)經(jīng)紀機構被明確禁止為擅自“商改住”的項目提供銷售、租賃等居間服務。這意味著相關違規(guī)房源必須下架,相關撮合業(yè)務需立即停止。
- 宣傳推廣合規(guī)壓力增大:在發(fā)布房源信息時,必須真實、準確,不得使用“住宅”、“公寓”、“可居住”等易使人混淆的詞匯來描述商業(yè)辦公項目。廣告宣傳的合規(guī)審查變得至關重要。
- 法律風險提升:若經(jīng)紀機構或經(jīng)紀人違規(guī)操作,如協(xié)助辦理“商改住”或進行虛假宣傳,將面臨包括罰款、暫停網(wǎng)簽資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照乃至承擔法律責任等嚴厲處罰。
- 專業(yè)能力要求提高:經(jīng)紀人需要更精準地掌握不同產(chǎn)權性質物業(yè)的政策法規(guī)、交易流程和風險點,為客戶提供合法合規(guī)的咨詢,這對其專業(yè)素養(yǎng)提出了更高要求。
行業(yè)的應對與未來展望
面對新政,房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)需主動調整:
- 強化內部合規(guī)審查:建立嚴格的房源核驗機制,確保上架房源產(chǎn)權清晰、用途合法,從源頭杜絕違規(guī)房源。
- 加強從業(yè)人員培訓:系統(tǒng)培訓新政內容及合規(guī)操作流程,提升全員的法律意識和專業(yè)水平。
- 調整業(yè)務重心:在商業(yè)辦公項目的經(jīng)紀服務中,更加聚焦于其合法的商業(yè)、辦公用途的租賃和銷售,挖掘其真正的投資與使用價值。
- 探索合規(guī)創(chuàng)新服務:在政策框架內,為商業(yè)辦公物業(yè)的持有者、投資者提供更專業(yè)的資產(chǎn)管理、運營策劃等增值服務。
北上廣深等城市對商辦項目的嚴格調控,是房地產(chǎn)市場精細化管理和防范風險的重要舉措。對于上海乃至全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)而言,這既是一次嚴格的合規(guī)性考驗,也是一個推動行業(yè)擺脫粗放模式、轉向專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的契機。只有嚴格遵守規(guī)定、堅守職業(yè)操守、提升專業(yè)價值的經(jīng)紀機構和從業(yè)人員,才能在日益規(guī)范的市場中行穩(wěn)致遠。